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东莞楼市“银十”分化显著:有项目开盘“日光”,有楼盘去化率不到一成

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经历了失色的“金九”后,进入“银十”的东莞楼市正在上演“两极分化”。

《每日经济新闻(博客,微博)》记者统计发现,10月份东莞有近20个新盘项目排队入市,其中包括奥园翡翠澜湾、碧桂园云樾半岛、新城御珑公馆、深业松湖云城、中海松湖林语、康华云溪和未来之光等热门区域楼盘。

不过,从目前已经开售楼盘的成交情况来看,东莞楼市呈现出显著的“冷热不均”态势:有的楼盘目开盘“日光”;也有楼盘成交惨淡,去化率甚至不到一成。

开盘“日光”VS去化率仅8%

在传统销售旺季的“金九”,东莞楼市的表现远低于预期。

据合富研究院数据,东莞9月新建商品住宅供应约4200套,环比下降约2%,同比下降约四成;网签约2464套,环比下降约4%,同比下降约六成;网签均价约26800元/平方米,同比上涨约7.9%,环比持平。

进入10月,东莞近20个新盘项目排队入市。

10月13日,位于东莞松山湖的深业松湖云诚项目开盘,共推出297套房源,开盘两小时即全部售罄,认筹人数达666人。

据《每日经济新闻》记者了解,深业松湖云诚项目均价为4.4万-4.8万元/平方米,这个价位在东莞已经相当高,甚至与深圳龙岗和坪山部分项目的价格接近。如深圳龙岗的保利勤达城项目单价为4.25万元/平方米,坪山的龙光玖誉雅筑项目单价为4.2万元/平方米。

数据来源:东莞市住房和城乡建设局

但东莞的其他大多数楼盘的表现就没深业松湖云项目这么幸运。

如世城悦湖花园,是位于东莞凤岗的第一梯队的纯新盘项目,当初备案时就因为“高价”问题成为市场讨论的焦点。该项目于9月28日拿到预售证,共推出372套房源,备案价为3.8万元/平方米,开盘时整体单价为3.4万-4.2万元/平方米。

据中原地产研究院监测的数据,世城悦湖花园首推仅成交31套,去化率仅8%。其中消耗客户61%来自项目所在的凤岗,来自隔壁深圳龙岗的客户占比为28%。

此外,东莞凤岗其他项目的成交情况也不尽如人意,去化率最高的项目也只有48%。

另据东莞天为研究中心数据,今年前9月,东莞楼市的供应和成交情况同比去年下滑明显,前三季度住宅供应量为1.16万套,而去年同期约为2万套,同比下滑超四成。

市场行情的转冷,使得东莞中介“带客看房”的心情变得更为迫切。

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东莞凤岗的一位房地产中介向《每日经济新闻》记者表示,“我们楼盘就在深圳大外环高速路口出口附近,交通很方便,到深圳的龙华、福田、南山都很近,您要是方便过来的话我们可以派车来接,到时还会给您准备一个‘看房奖励’。”

该中介告诉记者,他们公司为鼓励中介带意向购房者来案场看房设置了“看房奖”,一般都是赠送大米、粮油、柚子之类的小礼物,想以此来带动案场看房的热度。

数据来源:东莞天为研究中心

“去凤岗买房的大多还是深圳客,东莞本地人并不多。这个地方的产业要比松山湖片区和滨海片区差远了,购房者主要就是看中临深以及未来与深圳公共交通的预期,包括地铁延长线和外环告诉等。但从去年7月起,东莞的二手房就被纳入了限购范围,要求提供社保证明,相当于也是给凤岗关上了一扇窗,深圳客受到限制,看房的人自然也就少了。”一位对珠三角区域楼市有过多年调研的业内人士告诉《每日经济新闻》记者。

中介下架超过指导价房源

10月8日,东莞发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,并公布了全市218个二手住宅小区的交易参考价格。

据《每日经济新闻》记者了解,目前东莞部分二手房平台挂牌的房源价格已与指导价基本保持一致,高于指导价的历史成交房源被屏蔽或直接调至参考价。

“现在我们已经把挂牌价高于指导价的房源全部进行下架处理了,您现在要在东莞买二手房的话,基本不用担心业主集体调价的问题。您可以跟我说下预算,我向您推荐下高性价比的房子。”东莞贝壳找房一A级门店的房地产经纪人向记者说道。

来源:东莞市住房和城乡建设局网站

对于目前东莞房地产市场的特质,广东省住房政策研究中心专家李宇嘉告诉《每日经济新闻》记者,“东莞今年之所以会出现成交显著下滑的情况,并不是因为东莞楼市不火热,而是新增供应量少。东莞新房的在售库存在全国热点城市中是最低的,只有4个月。如果新房供应不足,就会导致部分需求溢向二手房市场。但如果二手房市场火热,又会带来新房价格的上涨,因为有价差。所以,国庆大假后东莞及时出台了二手房指导价的政策。”

“东莞的做法只是之前广州、成都、西安等地相关政策的延伸,本质上都是为了对交易活跃楼盘的二手房价格进行指导,未来指导的区域极有可能不断扩展。”李宇嘉进一步指出,各个热点城市推出二手房参考指导价是必然趋势,有利于那些房地产过热城市逐步走向稳定,同时也是在维护供应市场基础秩序。

对于第四季度东莞楼市的展望,合富研究院在报告中指出,随着东莞政策、信贷连环收紧,预期四季度房地产市场仍将延续上半场的冷淡,市场整体将回归平稳,或有小幅调整。

据记者不完全统计,东莞第四季度将有超过30个项目入市,其中松山湖片区最多达8个项目,临深片区以6个项目紧随其后,房价最低的东部片区仅有3盘。其中,中海松湖林语、万科未来之光、碧桂园云樾半岛等均是关注度较高的热点楼盘。

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

封面图片来源:摄图网-500077874

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